2025년 10월 15일, 정부가 ‘10.15 주택시장 안정화 대책’을 발표했습니다. 서울과 경기 일부 지역의 주택가격 상승세가 지속되면서, 관계부처는 대출·세금·거래 규제를 대폭 강화했습니다. 이번 대책은 수도권 중심의 과열된 부동산 시장을 안정화시키기 위한 가계대출 관리 방안이 핵심입니다.
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규제지역 확대 — 서울 전역 + 경기 12곳
정부는 서울 전 지역을 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정했습니다. 또한 강남·서초·송파·용산구는 토지거래허가구역으로 묶여, 매입 시 구청 허가 후 2년 실거주가 의무화됩니다. 즉, 갭투자와 단기 시세 차익 거래는 사실상 불가능해졌습니다.
경기도는 하남, 성남, 과천, 안양(동안구), 의왕, 용인(수지구), 수원(장안·팔달·영통구) 등 12곳이 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정되었습니다. 이 지역들은 10월 16일부터 강화된 대출규제를 즉시 적용받습니다.
주택담보대출 한도 축소 — 고가주택 관리 강화
이번 대책의 핵심은 바로 주택담보대출(주담대) 한도 축소입니다.
- 15억 원 이하 주택: 현행 6억 원 유지
- 15억~25억 원 미만: 최대 4억 원으로 축소
- 25억 원 초과: 최대 2억 원으로 대폭 축소
수도권·규제지역의 고가주택 구입을 위한 대출 수요를 억제하여 부동산 시장 과열을 선제적으로 차단하겠다는 의도입니다.
DSR·스트레스 금리 강화 — 1주택자 전세대출도 포함
이달부터 1주택자가 수도권이나 규제지역에서 전세대출을 받을 경우, 그 전세대출의 이자 상환액이 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함됩니다.
또한 스트레스 금리 하한이 1.5% → 3%로 상향되어, 금리 인하 시 대출 한도 확대 효과를 일부 상쇄하게 됩니다. 이는 시장의 과도한 기대 심리를 제어하고, 금리 인하기 대출 증가를 방지하기 위한 조치입니다.
LTV·비주택대출 규제 — 전세·신용대출자 주택 구입 제한
규제지역 신규 지정과 함께 LTV(주택담보인정비율)은 기존 70%에서 40%로 강화되었습니다. 전세자금대출이나 신용대출을 보유한 차주는 규제지역 내 주택 구입이 제한됩니다.
또한, 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 40%로 하향되어, 부동산 관련 자금의 과도한 쏠림을 억제하고 생산적 금융으로의 자금 이동을 유도합니다.
세금 및 거래 규제 — 다주택자 중과세 강화
조정대상지역 내에서는 다주택자에 대한 취득세·양도세 중과세가 적용됩니다.
- 1주택자는 비과세 유지
- 2주택 이상 보유자는 내년 6월 1일부터 중과세 시행
- 장기보유특별공제 혜택도 축소 예정
2년 실거주 의무 규정은 10월 16일부터 적용되며, 내년 5월까지는 다주택자 매물이 시장에 일부 출회될 가능성이 있습니다.
금융권 조기 대응 — 주담대 위험가중치 20% 상향
정부는 은행권의 주담대 위험가중치 하한(15%→20%) 상향 시행 시점을 기존 내년 4월에서 1월로 앞당겨 조기 시행합니다.
이를 통해 부동산 시장으로 과도하게 집중된 자금을 기업·자본시장 등 생산적 부문으로 분산시키겠다는 방침입니다.
실수요자 보호 및 경과 규정 마련
이번 조치 시행 이전에 이미 매매계약 또는 전세계약을 체결한 차주나 대출 신청이 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 적용해 실수요자의 피해를 최소화합니다.
또한 금융당국은 현장점검과 모니터링을 강화하고, 향후 가계부채 점검회의를 정례화하여 정책 효과를 조기 안착시킬 계획입니다.
시장 전망 — 고가주택 조정, 실수요 중심 재편
전문가들은 이번 10.15 주택시장 안정화 대책을 통해 단기적으로 수도권 주택가격이 약보합세로 전환될 가능성이 높다고 분석합니다. 반면, 현금 유동성이 높은 고자산층 중심의 거래가 늘어나며 부동산 양극화가 심화될 수 있다는 우려도 나옵니다.
서울 강남권은 토지거래허가구역으로 묶였지만 여전히 장기 상승세를 이어갈 가능성이 크다는 전망도 있습니다.
마무리
이번 10.15 주택시장 안정화 대책은 단순한 대출규제가 아닌, 세금·거래·금융 전방위 규제 패키지입니다. 정부는 단기 투기수요를 차단하고 실수요자 중심의 주택시장 질서 회복을 목표로 하고 있습니다.
다만, 전세대출 축소와 대출 규제 강화가 전세난 및 거래 위축으로 이어질 수 있어, 추가 보완책 마련이 필요하다는 의견도 나오고 있습니다.
👉 2025년 부동산 시장의 핵심 변수는 ‘대출’입니다.
이번 대책으로 시장의 방향성이 어떻게 달라질지,
앞으로의 변화를 꾸준히 모니터링하는 것이 중요합니다.
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